État des lieux en meublé : ce qui change vraiment
Contrairement à un logement vide, la location meublée impose une liste légale d'équipements obligatoires et un inventaire détaillé du mobilier. Voici ce que la loi exige, et pourquoi une erreur ici peut coûter cher au propriétaire.
Une liste de mobilier fixée par décret, pas par habitude
Depuis le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, la loi ALUR définit précisément ce qu'un logement doit contenir pour être légalement qualifié de « meublé ». Ce n'est pas une simple question de confort : un logement loué comme meublé mais qui ne respecte pas cette liste peut être requalifié en location vide par un juge, avec des conséquences importantes pour le propriétaire — durée du bail, préavis, régime fiscal (LMNP notamment) et modalités de dépôt de garantie ne sont plus les mêmes.
C'est précisément pour cette raison que l'état des lieux d'un meublé ne peut pas se contenter de décrire les murs et les sols comme pour un logement vide. Il doit impérativement intégrer un inventaire du mobilier, annexé au bail, qui liste et décrit chaque élément.
Les équipements obligatoires d'un logement meublé
Voici la liste fixée par le décret, que tout logement loué meublé doit contenir a minima :
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres (volets ou rideaux)
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à congélation)
- Vaisselle en nombre suffisant pour les repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Un état des lieux meublé, ce n'est pas un état des lieux vide + une liste
Au-delà de la simple présence des équipements, l'état des lieux en meublé impose un niveau de détail supplémentaire à trois niveaux :
1. La description précise de chaque élément
Chaque meuble et équipement doit être décrit individuellement : dimensions, matériau, couleur, état de conservation (neuf, bon état, état d'usage, dégradé). Une mention vague comme « cuisine équipée » n'a aucune valeur en cas de litige — il faut « réfrigérateur [marque], [couleur], bon état, pas de traces de rouille » pièce par pièce.
2. Le test de fonctionnement des appareils
Contrairement à un logement vide où l'on inspecte surtout des surfaces, un meublé impose de tester chaque appareil électroménager fourni : le four chauffe-t-il, le réfrigérateur refroidit-il, les plaques de cuisson fonctionnent-elles toutes. Un dysfonctionnement non signalé à l'entrée sera présumé être survenu pendant la location — et donc à la charge du locataire à la sortie s'il n'a rien signalé non plus.
3. Le comptage et l'état de la vaisselle et du petit équipement
La vaisselle, les ustensiles, le linge de maison éventuel doivent être comptés et leur état noté. C'est souvent le point le plus négligé — et pourtant l'un des plus fréquents dans les litiges de fin de bail (verres cassés, vaisselle manquante, ustensiles disparus).
Vétusté du mobilier : les mêmes règles, un usage plus intense
Comme pour l'immobilier, le mobilier d'un meublé est soumis à la vétusté : un canapé ou un matelas ont une durée de vie théorique, au-delà de laquelle leur usure ne peut plus être imputée au locataire. La différence, c'est que le mobilier d'un meublé subit un usage souvent plus intense que dans une location classique (rotations plus fréquentes des locataires, usage quotidien immédiat sans period d'adaptation) — ce qui rend d'autant plus important un inventaire d'entrée précis pour objectiver l'état de départ.
Usure normale
Un matelas affaissé après plusieurs années d'usage, une table légèrement rayée par le temps : relève de la vétusté, à la charge du propriétaire.
Dégradation imputable
Une brûlure de cigarette sur le canapé, un verre cassé non remplacé, un appareil endommagé par une mauvaise utilisation : à la charge du locataire.
La preuve, c'est l'inventaire d'entrée
Sans description précise à l'entrée, impossible de distinguer objectivement les deux cas à la sortie — le doute profite alors au locataire.
Un inventaire du mobilier réalisé dans les règles, pas approximatif
Notre méthodologie couvre l'intégralité de la liste légale, avec test de chaque appareil, description détaillée et photos horodatées de chaque élément.
Demander un devis gratuitTout ce que vous avez toujours voulu savoir sur l'état des lieux meublé
Nos guides et services liés
Sécurisez votre location meublée dès l'entrée du locataire
Inventaire complet, description détaillée, photos horodatées. Intervention rapide dans les Yvelines et à Paris.
Demander un devis gratuit